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元利均等返済と元金均等返済

元利均等と元金均等

収益不動産を購入する際に、金融機関から融資を受ける方は多いと思います。
融資を受ける際に、融資条件の選択は非常に大切です。

融資額は?
借入利率は何%か?
固定金利か変動金利か?

本日は、 「元利均等返済」「元金均等返済」についてご説明します。
どちらを選ぶかによって収益は大きく変わりますので、是非知っておいてください。

〈元利均等返済とは〉
元金返済と支払利息の合計額が毎年同じ額となる返済方法です。
特徴として、元金返済額は最初は少なく、年々多くなっていきます。
逆に支払利息額は最初は多く、年々少なくなっていきます。

〈元金均等返済とは〉
元金返済額が毎年同じ額になる返済方法です。その上に利息が乗り、元金が減っていく分支払利息額は少なくなっていきます。

それぞれの返済方法を図にするとこのようになります。

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では、アパート経営においてどちらが向いていると思われますか?

答えは「元金均等返済」です。

アパートは築浅のうちは家賃を高く取れますが、古くなるにつれて取れる家賃は減少していきます。
しかしながら、古くなると修繕費が多く掛かります。
売上は減少し、経費は増加します。

また、キャッシュアウトがなく経費計上できる「減価償却費」は一定期間経過すると、ドンと減少してしまいます。
特に新築物件を建設した場合は、15年後を目処に大きく減少することになります。
これは建物の設備部分の償却期間が終了することが原因です。

これによりキャッシュアウトがない経費が減り、損益上の利益額が上がってしまい、納税額が上がります。

つまりキャッシュフローは年々厳しくなっていくのがアパート経営です。

私はよく、アパート経営は「スイカ」であると例えます。
最初は甘くて美味しいが、だんだん味がしなくなり美味しくなくなっていく。

アパート経営では早くからオイシイ思いをしてはいけません。

キャッシュフローが出やすい初期の段階から、先行して元金を減らしていける「元金均等返済」を選択されることをオススメします。

通常、金融機関は何も申し出なければ「元利均等返済」となります。
なぜなら金融機関は「元利均等返済」の方が儲かるからです
ということは、元利均等返済の方が利息を多く払うということです。
実は、最初から元金均等返済を勧める金融機関もあります。
そういう金融機関はアパート経営についてよく知っていて、尚且つ良心的です。このような金融機関から融資受けたいですね。

さて、明日はとある物件シミュレーションを参考にし、「元利均等返済」と「元金均等返済」を実際の数字に当てはめて比較してみたいと思います。

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