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有限会社イーズホーム

シミュレーション事例3)大阪市鶴見区の単身用賃貸マンション

本日のシミュレーション事例

住所:大阪市鶴見区
立地:最寄駅から徒歩8分
タイプ:単身用賃貸マンション
戸数:18戸
建物:軽量鉄骨造
売買希望価格:1億円

設定売買価格:1億円
借入金額:積算価格のMAX 4800万円
借入条件:返済期間11年・変動金利2%・元利均等返済

【利回り】
グロスの利回りでは10%近い物件です。
積算価格からすると売買価格は高いですが、収益性はあると判断できます。
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【不動産所得】
エレベータがないので、その分の経費は浮きますが、築年数を考慮して修繕費は高めに見積もっています。
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【キャッシュフロー計算書】
大規模修繕は初回2020年に300万円を計上しています。その後10年置きで400万円ずつとしました。
積算価格を4800万円と見積ったため、借入金額も4800万円としました。
借入比率が低く、減価償却費がそこそこ計上できるため、キャッシュフローの回りやすいシミュレーション結果となりました。
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【キャッシュフロー計算書グラフ】
初回の大規模修繕を見積もった年のみ、キャッシュアウトが上回りますが、基本デッドクロスは起こらないと思われます。
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【総評】
築23年の鉄骨造であるため、積算価格を4800万円と見積りました。
売買価格1億円に対し、借入金額を4800万円としたため、購入時の自己資金が5300万円程必要とする物件となります。

返済負担が小さい分、キャッシュフローはしっかりと回る計算となりました。
自己資金を投じることのでき、収益性を重んじる方には良い物件かも知れません。
または、相続対策には向いている物件です。

ただ、今後高い入居率を維持するには難しいエリアであると予想します。
近くの不動産会社と上手く関係を築いて、空室対策をしっかり打っていく必要がありそうです。

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