シミュレーション事例３）大阪市鶴見区の単身用賃貸マンション

本日のシミュレーション事例

住所：大阪市鶴見区
立地：最寄駅から徒歩8分
タイプ：単身用賃貸マンション
戸数：18戸
建物：軽量鉄骨造
売買希望価格：1億円

設定売買価格：1億円
借入金額：積算価格のMAX　4800万円
借入条件：返済期間11年・変動金利2％・元利均等返済

【利回り】
グロスの利回りでは10％近い物件です。
積算価格からすると売買価格は高いですが、収益性はあると判断できます。

【不動産所得】
エレベータがないので、その分の経費は浮きますが、築年数を考慮して修繕費は高めに見積もっています。

【キャッシュフロー計算書】
大規模修繕は初回2020年に300万円を計上しています。その後10年置きで400万円ずつとしました。
積算価格を4800万円と見積ったため、借入金額も4800万円としました。
借入比率が低く、減価償却費がそこそこ計上できるため、キャッシュフローの回りやすいシミュレーション結果となりました。

【キャッシュフロー計算書グラフ】
初回の大規模修繕を見積もった年のみ、キャッシュアウトが上回りますが、基本デッドクロスは起こらないと思われます。

【総評】
築23年の鉄骨造であるため、積算価格を4800万円と見積りました。
売買価格1億円に対し、借入金額を4800万円としたため、購入時の自己資金が5300万円程必要とする物件となります。

返済負担が小さい分、キャッシュフローはしっかりと回る計算となりました。
自己資金を投じることのでき、収益性を重んじる方には良い物件かも知れません。
または、相続対策には向いている物件です。

ただ、今後高い入居率を維持するには難しいエリアであると予想します。
近くの不動産会社と上手く関係を築いて、空室対策をしっかり打っていく必要がありそうです。